清華大學房地產研究所所長劉洪玉：
完善改善性住房需求支持政策
中央經濟工作會議指出，要支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。劉洪玉指出，隨著中國住房市場逐步進入存量為主的時代，拆除重建模式逐漸被有機更新、微更新等老舊小區(qū)改造模式取代，應該重視住宅更新改造和修繕支出的經濟影響。提高住房消費要關注住房成本和住房的可支付性。對于租房還是買房的問題，應該保持政策中性，提供均等的機會，彌補市場發(fā)展過程中的短板。
劉洪玉認為，釋放住房消費潛力是當前政策的重要著力點。目前對支持剛性住房需求已形成高度共識，對防范炒房也出臺了一系列行之有效的辦法，而對改善性住房需求支持政策還需要進一步完善。他提出三點建議：一是完善購買住房的金融支持；二是降低剛需向改善調整過程中的稅負；三是探索在堅持“房住不炒”理念下新管理模式；四是鼓勵市場上建更好的房子，真正釋放住房的消費潛力。
中國宏觀經濟研究院研究員劉琳：
推動房地產供給側改革
中央經濟工作會議指出，支持住房改善是擴大內需的重要內容。劉琳認為，從中長期來看，三類住房需求還會持續(xù)增加。一是改善性住房需求繼續(xù)增加，體現經濟增長的紅利。從國際比較來看，人均住房面積與經濟發(fā)展水平相關。我國改善性住房需求不僅體現在住房面積的增加，還體現在對好住房、好社區(qū)、好服務等方面的需求持續(xù)增加。二是人口凈流入城市住房需求持續(xù)增加。從城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律來看，中長期人口向大城市集聚的趨勢不會改變，大城市和都市圈人口凈流入城市的住房剛性需求將持續(xù)增加。三是適老化住房需求將持續(xù)快速增加。巨大的老齡化居住需求面臨集中式養(yǎng)老設施不足問題，也面臨社會服務、養(yǎng)老基礎設施、居家養(yǎng)老設施難以滿足要求的現實。
劉琳提出，應進一步支持住房改善，推進房地產供給側改革：一是更大力度支持住房改善性需求；二是研究制定專門的大城市住房政策；三是鼓勵發(fā)展機構主導的住房租賃市場；四是推進適老化住宅設計、建設和改造。
上海財經大學副校長姚玲珍：
精準施策引導住房選擇
姚玲珍表示，滿足人民美好居住需求是由住房本質決定的，更是制度改革的方向。精準施策引導住房選擇，分別要解決住有所居、住有宜居和職住均衡的問題，這三個目標可以說是遞進式的。
姚玲珍認為，精準施策包括四方面核心內容：一是要精準識別，從住房支付能力、住房消費偏好兩個角度出發(fā)，識別不同主體的租購需求、產品特征需求；二是精準調控，對不同的住房、不同的購買主體、不同的城市采取不同的調控政策；三是精準供給，基于租購選擇、產品特征選擇的住房需求，精準供給具備不同物理特征、配套設施及公共服務的租賃住房和商品住房；四是精準保障，以收入水平、人均面積為基本標準，綜合家庭經濟負擔等因素，構建以公租房、共有產權住房和保障性租賃住房為主體的動態(tài)住房保障體系，滿足不同層次的居住需求。
重慶大學副校長劉貴文：
促進房地產業(yè)平穩(wěn)轉型與住有安居
劉貴文表示，“穩(wěn)”是當前推動房地產平穩(wěn)轉型的關鍵，建議從增信心、防風險和促轉型三方面入手。一是增強房企和購房者信心，鼓勵梯度住房消費，近期以激發(fā)改善性需求為主要政策導向激活市場，充分發(fā)揮一線城市的帶動作用，利用好一系列政策組合，并做好輿論引導。二是防范企業(yè)債務風險，要強化落實保交樓，發(fā)揮國家信用的支撐作用，大力支持剛性購房需求，努力消化房地產企業(yè)債務風險。三是促進房地產業(yè)轉型，包括理念轉型、動力轉型和結構轉型。
劉貴文進一步提出，要構建住有安居體系：一是要全面推行安全強制檢測制度；二是要落實房屋使用安全責任主體各方面責任；三是創(chuàng)新房屋使用安全管理手段和模式；四是規(guī)范房屋安全檢測市場與行業(yè)行為。
上海交通大學住房和城鄉(xiāng)建設研究中心主任陳杰：
新形勢下構建住房發(fā)展新模式
陳杰表示，對比發(fā)達國家房地產市場的發(fā)展，我國人均住宅需求還有一定增長空間，未來住房發(fā)展從解決“有沒有”向“好不好”邁進。陳杰認為，要鑒別“住房合理需求”與“房住不炒”之間的關系。一是看是不是價格接受者，消費者是價格接受者，而投機炒作者是價格影響者和操縱者。二是看是否有負外部性，比如扭曲價格，損害了其他人的正常住房需求，是一種負外部性。
中央經濟工作會議提出，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。陳杰表示，住房發(fā)展新模式不是未來時，而是進行時。發(fā)展目標、發(fā)展主體、發(fā)展組織、發(fā)展動力和發(fā)展要素是發(fā)展模式中的關鍵元素，其中發(fā)展目標是靈魂。新發(fā)展模式的核心是要構造一種和諧共生的、多主體共同創(chuàng)造的、多渠道合作生產公共價值的住房發(fā)展模式。在價值創(chuàng)造源泉上，從之前建房售房主要以攫取土地增值收益的價值創(chuàng)造，向更加基于服務的價值創(chuàng)造轉換。
浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬：
開展好房子好小區(qū)好社區(qū)好城區(qū)
“四好”建設
虞曉芬指出，“四好”建設在中國式現代化中占有十分重要的地位。今天的住房不只是提供居住功能，還承載著生活功能、社會功能和經濟功能，必須將住房發(fā)展與公共服務、基層治理、產業(yè)就業(yè)、信息科技、低碳綠色、未來城市等統籌考慮。中國城鎮(zhèn)住房與城市發(fā)展取得一定成就，但也存在部分居民的居住空間不能滿足體面居住需要，大量住房的質量、功能與服務不能適應現代生活需要，住房配套設施不全等問題。“四好”建設就是要解決這些問題，從群眾急難愁盼問題出發(fā)到讓城市更宜居、更韌性、更智慧，堅持了“人民城市為人民”的重要理念，抓住了住房建設領域的主要矛盾。
虞曉芬進一步提出，“四好”建設應緊抓三大關鍵環(huán)節(jié)：第一，規(guī)劃是龍頭，應把人民群眾對美好生活的需求作為規(guī)劃最重要的依據。第二，建設是基礎，政府要充分利用現代技術加強監(jiān)管、嚴格執(zhí)法，并加快推動住宅建設向綠色低碳轉型。第三，運行與治理是關鍵，要讓好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)成為“常青藤”，讓更多的老房子、老舊小區(qū)變成好房子、好小區(qū)、好社區(qū)。
?。ㄗ髡邌挝唬赫憬I(yè)大學中國住房和房地產研究院）
