一邊，全國(guó)一線開(kāi)發(fā)商突然間發(fā)現(xiàn)竟然還有一個(gè)金礦型的鄭州，“饑不擇食”從各地趕來(lái)，“恐慌性”買地；一邊，買房者開(kāi)始焦慮，害怕晚了房子會(huì)一漲再漲，進(jìn)入“恐慌性”買房。今年前8個(gè)月，鄭州樓市熱得發(fā)燙。那么，第四季度到明年，鄭州樓市是否會(huì)降溫呢？有沒(méi)有可能進(jìn)入2萬(wàn)時(shí)代？

□東方今報(bào)首席記者 李凌/文 記者 邱琦/圖

●土地供給不足

今年1-7月份，鄭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積465.24萬(wàn)平方米，同比下降5.5%，降幅比1-6月份收窄6.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款193.93億元，增長(zhǎng)82.2%，增速加快48.8%。

今年上半年鄭州市經(jīng)營(yíng)性用地供地計(jì)劃雖有所上漲，但超七成都是城中村用地。與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)“凈地”相對(duì)稀缺。因此造成了各大房企爭(zhēng)相搶購(gòu)“凈地”的局面。 “土地供求關(guān)系直接影響土地出讓的溢價(jià)率，土地供應(yīng)不足導(dǎo)致土地高溢價(jià)率。” 河南商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清表示，正是基于以上原因，直接導(dǎo)致鄭州競(jìng)拍土地高溢價(jià)率，這也進(jìn)一步推動(dòng)了“地王”的誕生。 宋向清說(shuō)：“面包永遠(yuǎn)要比面粉貴。在當(dāng)前地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，開(kāi)發(fā)商卻依舊熱情高漲的情況下，可以更加肯定的是開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市發(fā)展預(yù)期很看好。” 王牌智庫(kù)首席專家上官同君也表示，本土開(kāi)發(fā)商和外來(lái)開(kāi)發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備量吃緊，加之鄭州市住宅用地供應(yīng)少，導(dǎo)致各個(gè)開(kāi)發(fā)商熱衷住宅用地的競(jìng)拍，搶到土地抱得地王歸已成2016年鄭州土地市場(chǎng)常態(tài)。 “鄭州市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，北龍湖的地價(jià)4000萬(wàn)并不意外。”東潤(rùn)泰和總經(jīng)理王鑫也贊同上面的觀點(diǎn)，“一線城市二手房交易量大于新房，也意味著土地供應(yīng)不足，因此二線熱門城市成為開(kāi)發(fā)商們搶灘的重點(diǎn)。”

●房產(chǎn)大佬進(jìn)入

鄭州土地市場(chǎng)競(jìng)拍“廝殺”激烈，地王頻出，中小開(kāi)發(fā)商無(wú)力參與“資本游戲”或?qū)⑼顺鍪袌?chǎng)。

碧桂園河南區(qū)域總裁楊海波坦言：“河南有著龐大的人口基數(shù)，只要人在，需求就在。”一大批知名房企紛紛進(jìn)駐鄭州。它們加大對(duì)二線城市的開(kāi)發(fā)力度，使本就稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)加劇。 今年 2月，傳奇地產(chǎn)大鱷孫宏斌攜融創(chuàng)中國(guó)“回馬”鄭州，出資7.54億元收購(gòu)了中牟美盛置業(yè)有限公司。融創(chuàng)“回馬”發(fā)出了一個(gè)信號(hào)，說(shuō)明了河南市場(chǎng)的巨大潛力，而收購(gòu)這種形式，本身也并未“加重”市場(chǎng)供應(yīng)。除了融創(chuàng)外，華強(qiáng)也是通過(guò)并購(gòu)新芒果進(jìn)入河南的。 “地王已逐漸演變成極少數(shù)有品牌、有實(shí)力、有團(tuán)隊(duì)的實(shí)力房企的盤中大餐，中小房企正在被邊緣化，正逐步被擠出鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)。”上官同君說(shuō)，“此前，鄭州是國(guó)內(nèi)20強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)技場(chǎng)，以后可能就成前十強(qiáng)在這里虎口奪食了。” 2016年，無(wú)論是在土地供應(yīng)還是銷售市場(chǎng)，鄭州都將進(jìn)入一線房企的主場(chǎng)時(shí)代。

●業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將超2萬(wàn)

河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)李曉峰認(rèn)為，住宅需要去投資化，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能去房地產(chǎn)化。“鄭州房?jī)r(jià)下跌的可能性非常低，上漲的可能性非常大。”

多位業(yè)內(nèi)人士分析，進(jìn)入7月后，鄭州地王頻出，但地王效應(yīng)在7月份鄭房指數(shù)上體現(xiàn)并不明顯。預(yù)計(jì)今年后幾個(gè)月，鄭州房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)上漲。 “我們預(yù)測(cè)，鄭州東區(qū)的房?jī)r(jià)均價(jià)過(guò)20000元/平方米是大概率事件，北邊區(qū)域會(huì)破18000元/平方米，西邊區(qū)域和南三環(huán)區(qū)域均價(jià)會(huì)過(guò)15000元/平方米大關(guān)。”真二網(wǎng)合伙創(chuàng)始人鄧鵬表示。 南廣運(yùn)置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁師凱倫也大膽預(yù)測(cè)，如果按照這樣的發(fā)展趨勢(shì)，在政府不出臺(tái)過(guò)激的政策限制情況下，明年三環(huán)內(nèi)主城區(qū)普通商品住宅的主力戶型均價(jià)漲到兩萬(wàn)元沒(méi)有問(wèn)題。

●質(zhì)疑：預(yù)測(cè)沒(méi)有數(shù)據(jù)支撐

對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判觀點(diǎn)，總有正反兩方。

鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)葉琦就認(rèn)為，后期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，目前沒(méi)有數(shù)據(jù)可以支撐。“房?jī)r(jià)怎么走，要看鄭州市的人口增長(zhǎng)情況，看市場(chǎng)的保有量和開(kāi)發(fā)量。” 從商品房供應(yīng)看，鄭州市房管局的數(shù)據(jù)表示，2015年鄭州市區(qū)商品房銷售面積1078.34萬(wàn)平方米，“2015年底，商品房庫(kù)存量為682萬(wàn)平方米。今年新增面積預(yù)計(jì)為1036萬(wàn)平方米，累計(jì)商品房上市面積為1700萬(wàn)平方米。” 從人口增長(zhǎng)看，8月22日省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布：十二五期間，鄭州常住人口增加了91萬(wàn)，外省流入河南人口的37%和省內(nèi)流動(dòng)人口的60%都流入到了鄭州。 也就是說(shuō)，今年上市的1700萬(wàn)平方米，約相當(dāng)于17萬(wàn)套住房，如果每套住房按照3口人居住計(jì)算，那就是能滿足50萬(wàn)人的住房需求。 “雖然購(gòu)房的人，除了增加的常住人口外，還有省外投資者和省內(nèi)其他地市的購(gòu)房者，但從這個(gè)數(shù)據(jù)看，鄭州房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的動(dòng)力是不足的。”宋向清表示，也可以說(shuō)，過(guò)高估計(jì)房?jī)r(jià)漲幅，沒(méi)有數(shù)據(jù)支撐。

●高房?jī)r(jià)是一把雙刃劍

8月23日上午，在鄭州市十四屆人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議上，鄭州市人民政府代市長(zhǎng)程志明作了“關(guān)于鄭州市2016年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告”。在報(bào)告中，他提出，“加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行”。這是程志明就任鄭州市代市長(zhǎng)以來(lái)，首次在公開(kāi)場(chǎng)合提出“加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度”。

河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社表示，現(xiàn)在的成交價(jià)與龍湖的區(qū)域價(jià)值不匹配，龍湖定位高、規(guī)劃好，房?jī)r(jià)稍高是合乎情理的，但在龍湖沒(méi)建成的情況下，這么高的房?jī)r(jià)和地價(jià)，是提前透支，是不正常的現(xiàn)象。 “高房?jī)r(jià)是一把雙刃劍。”李曉峰表示，高房?jī)r(jià)能證明一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度，但另一方面，高房?jī)r(jià)意味著在此生活居住的人的生活成本增高，這會(huì)削弱一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。